七月盛夏，深圳楼市却透着一丝凉意。
又到了月末，今天我们来复盘一下本月的深圳市场。
新房、二手房成交量双双“跌跌不休”，但在一片冷静之中，刚需买家正悄然出手，低总价房源热度逆势上升，
300万以下房源成交接近3成，在各种促消费、高保障政策“猛攻”之下，改善客群也开始出手了。
冰与火之歌，正在深圳楼市真实上演。
成交“双降”市场观望情绪浓厚
至7月30日，这个月的深圳新房有点凉！
新房预售+现售网签加起来才2583套，其中预售1144套，现售1439套。
更扎心的是，周度数据上演“四连跌”，月底最后一周也没能翘尾成功。
二手房同样不容乐观，本月网签备案量停在4652套，幸而二手房录入量勉强保住荣枯线。经市房中协统计，7月深圳二手房录入量将突破5000套。
更令人关注的是，周成交量也遭遇了“三连跌”，市场活跃度持续下降。
买卖双方的心理博弈加剧，购房者持币观望，期待更明朗的信号或更优的价格。
挂牌量创新高 买方市场特征显著
一边是成交缩量，另一边却是房源“库存”再攀高峰！
截至7月28日，全市有效在售二手房源量已达惊人的75,511套，一周就新增了391套。
庞大的“蓄水池”给买家提供了充分的选择空间和议价底气。
数据统计来源：深圳房地产中介协会
当中有5各区的挂牌量接近或超过万套，东部龙岗区持续霸榜“供应之王”，以近2万套的数额，独占全市约1/4的房源。
宝安、南山及福田挂牌量也不少，均在1万套以上，罗湖以9571套逼近万套的水平，排在全市第四位。相对而言，罗湖房源楼龄大，小户型多，整体总价偏低，市场走量也快。
市场挂牌量的激增，这意味着买家在多个核心区域都能从容挑选，市场天平进一步向买方倾斜。
新房供应放量开发商积极抢跑
面对略显低迷的市场，开发商在7月最后两周“开闸放水”，冲刺供应。
短短两周内，5个住宅项目火速拿到预售证，一口气向市场投放了1774套新房源。
供应端的集中放量，无疑加剧了新房市场的竞争，也为后续的促销、优惠埋下伏笔。
在一片降温声中，乐有家研究中心的数据却揭示出市场内部涌动的一股“暖流”，成交结构正在发生微妙而重要的变化：
低总价刚需发力，7月份300万以下的刚需小户型成交占比显著提升3个百分点，超过27%。预算有限的首次置业者，正成为当前市场中相对活跃的群体。
此外，800-1000万总价段的改善型房源成交占比也提升了约1.9个百分点。
这部分的高端改善需求，买家资金实力相对雄厚，对优质地段、品质楼盘的需求依然存在。
表面平静之下暗流涌动
7月的深圳楼市，表面平静之下暗流涌动。
成交量萎缩、挂牌量激增、新房供应放量，三重因素叠加，买方议价能力显著增强。
新房竞争白热化。
开发商推盘节奏加快，促销手段可能更加多样化，尤其在供应集中的非核心区域，价格竞争压力增大。
接下来还有很大热点新盘排队上架，如宝中保利瑧誉、中海大运玖章花园、新世界的香蜜四季花园，盘踞在深圳湾的顶豪后海沄玺花园、东角头中信元湾府“龙虎斗”！
二手房“以价换量”是依然是未来很长一段时间的主旋律。
面对庞大的库存和有限的买家，诚心出售的房东唯有在价格“割肉”，才能更快出手，像龙岗这样的供应大户，价格压力尤为明显。
而今年出让的纯居住宅地，开发商的动作也很快，联发龙华上塘的“三角地”，以及光明中心区深振业+天健的项目，已经开始行动，对外招标。
深圳楼市的7月，是典型的“买方市场深化期”。
成交量的“冷”与刚需、部分改善需求的“热”形成鲜明对比。
在庞大的房源库和有限买家的博弈中，“价格”才是那把打开成交之门的钥匙。
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