要使购房者的权益得到完善的保护，购房合同的补充协议应该签订哪些内容？法律依据是什么？

 一、明确房屋不动产权证具体办理时间

在购房合同中，一般是不会写明办理不动产权证的时间，大多数开发商都是在交房1~2年后办理。如果购房者对于拿到不动产权证的问题比较着急，最好能在补充协议中约定办理不动产权证的具体日期，为防止开发商违约，还要注明相关赔偿责任，如在约定期限内，开发商没能办理房屋的不动产权证书，应按约定对购房者进行赔偿事宜。另外，如果因开发商原因导致产权证无法办理，开发商应承担相应责任并赔偿损失。

二、约定贷款失败是谁的责任

有一部分购房者签订了购房合同，却没能申请下来购房贷款，这时候与开发商的交易不能正常完成，责任该由谁承担呢？想弄明白责任归属，首先要清楚贷款失败的原因。一般来说，贷款失败原因有三种：

1、开发商原因：购房者可退房且不用承担违约责任，甚至可要求开发商承担责任；

2、银行、政策等原因：购房者可无责解约；

3、购房者自身原因：可与开发商重新协商付款方式，无法缴纳余款的，购房者要承担违约责任。

三、明确交房具体日期

这点对于购房者来说，尤为重要。开发商在合同规定的日期内没有交房，往往会以不可抗力的范围扩大为解释，以此来规避违约责任。如果开发商在补充协议中约定了大量的可以延期交房的情形，购房者一定要提出疑义，如果逾期交房超过约定期限，购房者有权解除合同并要求开发商退还所有款项，按照逾期天数给予经济补偿。

四、公摊面积大小和位置

公摊面积的多少，直接关系到购房者实际使用房屋面积的大小。很多开发商在购房者咨询公摊面积的时候，只会给出一个大概的数字，并且不会明确写入购房合同，后期却很可能在这上面做文章。

对此购房者在补充协议中应当约定好公摊的具体数字，并注明公摊的具体位置、面积大小，特别是对于公摊变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。此外还要注意，顶层楼台和一楼院子是否是属于全体业主共有的公摊面积，如果是的话，开发商无权赠送。

购房者应在补充条款中对得房率做精准的约定，如果收房时得房率不达标，购房者可以依据合同，选择退房并让开发商承担违约责任。

五、约定具体房屋质量标准

关于交房标准这一点，毛坯房的要求一般都是最基本的质量问题，带装修房则需要格外注意，最好能在补充协议中明确到装修材料的品牌、型号、颜色、材质等，尽可能避免名牌、高级等含糊不清的词汇，不利于购房者验房对比。

有些开发商在施工阶段，会请购房者到建筑工地进行现场检验，但有的开发商就不会。那么购房者可以在补充协议上跟开发商进行具体约定，比如施工节点，在隐蔽工程覆盖之前，要求购房者到场并签字，签完字再进行覆盖，继续施工。

?六、明确物业管理问题

包括物业公司及物业费的缴纳时间，缴纳金额，都应该在补充协议中进行约定。多数开发商会自己成立物业来管理物业小区。购房者容易把物业和开发商视为一体，但实际上他们是各自独立的法律主体，购房者和他们形成不同的法律关系。

但无论怎样，购房者都要明确自己所购房屋的物业公司是哪个，资质如何，物业费的缴纳时间和具体缴纳标准等，这些问题都要一一列好，不能轻易变动。

七、约定发生退房后的责任归属

退房责任按照法律规定，以下情况购房者可退房：面积误差绝对值超过3%；房屋质量瑕疵；

房屋质量问题严重；开发商单方变更规划；银行按揭失败；开发商没拿到预售许可证；开发商迟迟不交房；开发商迟迟不办房产证；合同无效……

但为了更好地约束开发商，最好能在补充协议中做好详细的约定，比如开发商具体该承担怎样的责任，已交房款应在多长时间内退还等。

八、开发商的承诺要落实到合同里

在购房者下定决心购买房子之前，很多开发商都会许下口头承诺来吸引购房者，而这些口头承诺一般还都是与购房者息息相关的，会向购房者承诺一些“好处”，比如赠送面积、有学校入学资格、停车位、物业费的收费优惠等等。

如果不将这些口头承诺写入补充协议，等到你交房入住才发现上当受骗也于事无补了。如果购房合同内容和补充协议内容不符，合同补充协议签署在后，通常以补充协议中的内容为准。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第四百七十条

  合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

  （一）当事人的姓名或者名称和住所；

  （二）标的；

  （三）数量；

  （四）质量；

  （五）价款或者报酬；

  （六）履行期限、地点和方式；

  （七）违约责任；

  （八）解决争议的方法。

  当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。